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「第二屆危老+都更博覽會」熱鬧落幕 張采明籲參與都更2.0再造台灣天際線

【記者鄒志中報導】  為對台灣的老舊社區進行新的改造,再造台灣美麗的天際線和國際形象,展現台灣最現代化和美麗的都市風景線!由內政部、臺北市政府、新北市政府擔任指導單位,財訊雙週刊主辦的「第二屆危老都更博覽會」於921大地震發生21周年前夕2020年9月19日至20日在松山文創園區舉行,總統蔡英文與財訊雙週刊社長謝金河、內政部長徐國勇、內政部次長花敬群、新北市副市長陳純敬、臺北市都市發展局副局長方定、臺灣金聯資產管理公司董事長施俊吉、現代地政聯盟關係企業召集人王進祥、臺灣中小企業銀行董事長黃博怡、臺灣金聯資產管理公司總經理郭文進等人皆參與了這項盛會。該博覽會現場共設有124個攤位,四大主題展區包括:法規宣導、金融服務、便民諮詢、產業服務,堪稱結合了台灣當前大多數參與都市更新的產官學菁英,並吸引了上萬台灣民眾的踴躍參與和諮詢。

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都更推動師在都更中扮演專業的角色

蔡英文總統在該博覽會致詞時提到,推動「危老。都更」將可創造「民眾贏、專業贏和產業贏」的三贏局面:其中專業贏首先提到都更危老推動師、土木工程師、技師等,皆可受惠于「危老。都更」推動所帶來的新工作模式與機會。

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而其中都更危老推動師,堪稱為政府都更危老政策的專業協作者。記者就專業贏部分特別專訪新觀念資產管理顧問股份有限公司的董事長張采明女士,其在土地開發業已有超過十多年的整合經驗,並兼具不動產經紀人、臺北市危老重建推動師和新北市都市更新推動師三種資格證照,2020年9月13日並親自接受新北市政府都市更新處處長張壽文的授證。

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據了解,目前台灣同時擁有這三種證照的人恐怕還不到400人,而張采明女士多次在一年內成功整合超過一甲子的土地疑難案件,堪稱台灣不動產開發業的奇女子。而張采明女士現今也是經濟黨的黨主席和台灣政黨黨團聯合會的總會長,記者特就這波台灣危老都更的熱潮請教張采明主席一些關鍵的問題。

危老重建異軍突起 振衰起蔽

張采明表示,房地產向來有火車頭產業之稱,是台灣最大的兆元內需產業。這主要是房地產可帶動其他產業的消費,比如說生產過程要使用到的砂石、鋼鐵、玻璃、水泥傢俱,使用階段會使用的裝潢、房屋仲介、物業管理等。

而另一方面則是房地產的增值獲利,可刺激消費。而先前隨著雙北市的可建空地越來越少,建商土地成本居高不下,以及房價過高、房地合一新稅制、居住正義等問題,導致從2015年起,台灣房市從十年的多頭反轉空頭向下長達數年之久,直至2017年5月10日「都市危險及老舊建物加速重建條例」公佈實施,針對台灣的老舊危險建物,提出快速明確的重建容積獎勵辦法,給台灣的老屋重建和都市更新指出了一個新的可行方向。

而自1998 年 11 月 11 日公佈實施的都市更新條例,在歷經二十年來,每年僅約四十件都更,績效明顯不彰的情況下,政府在2019年1月30日進行第9次的修正,相關的子法如「都市更新建築容積獎勵辦法」、「都市更新條例施行細則」、「都市更新團體設立管理及解散辦法」及「各級都市更新及爭議處理審議會設置辦法」等子法也陸續完成配套的修正。政府並公開宣稱2019年是都更2.0元年,這也是「第二屆危老+都更博覽會」宣傳的重點。

都更2.0啟動新的都更方程式

張采明進一步的向記者歸納都更2.0有下列特色:

一.都市更新的方式更趨多元:

目前危老條例和都更條例並行,針對老舊和危險的房屋全民可依自己的屋況和實情,選擇要用危老重建、或都更重建、整建、維護,還是只要老屋拉皮,甚至電梯新設都可行,一般而言小面積的建地只能選危老重建,而基地上有違章建築的則只能選都市更新。

除此之外,台灣各縣市更是紛紛推出了自己的都更特快車,如臺北市政府的「都更168專案」,就是住戶100%同意的話,事業計畫案在報核後6個月工作天內就會審議通過,事業及權利變換計畫併同報核者,在報核後8個月可審議通過。而新北市政府更推出防災型都更和「危老123」專案,即危老重建案只要100%同意,兩個月審查完畢,3個月給建照。

除此之外,新北市政府侯友宜市長在2019年3月14日更是標明捷運都更、主要幹道都更、危老都更的「都更三箭」政策,是他最重要的政見主軸。其大幅提升獎勵容積,使捷運周邊和主要幹道的特定地段,最多可以擁有比原基準容積二倍的容積上限,其成效卓著,連帶也使新北市市長侯友宜的民調水漲船高。

新北市對老舊公寓推出的電梯特快車自2019年6月4日推出,除原來的200萬補助之外,在2021年6月4日前提出還可多出120萬元的獎勵金。而台北市在2020年公告的「台北市老舊建築物更新增設電梯補助作業規範」,從2020年1月31日起至2020年12月31日止受請申請,每棟建物補助增設一座電梯,包含設計及施工費用最高可補助220萬元,若電梯規格符合北市通用設計規範,還可提高上限至330萬元。顯現雙北在都更相關的補助措施出現良性競爭的情況。

二.容積獎勵標準和辦法趨向簡易與透明:

早期台灣都更條例成效不彰,是因為要經過更新審議程式,不但程序過長,費日曠時,且容積獎勵額度不夠明確,造成坪數分配的變數和協調的困難。而新的危老條例及修正過後的都更條例及相關的子法都建立明確的容積獎勵標準,使實施者與住戶都能及早確認權益分配,使整合協調機制可以公平透明,程序的正當性也可公開檢驗。

三.公權力協助排除疑難和代拆釘子戶

台灣都更最疑難的部分就是少數的釘子戶耽誤了整個都更的時程,使得很多開發商和地主都視都更為畏途。而都市更新條例在2019年1月30日做了大幅的修正,特別是在第57條為實施者拆除地上物或由實施者請求台灣直轄市或縣市主管機關代拆地上物提供了法源,使釘子戶的處理變得比以前容易很多,也大幅降低了實施者的投資風險。

2020年6月,新北市長侯友宜還率隊代拆新店都更案釘子戶,為新北市有史以來的首件代拆案。侯友宜表示:「只要把協商程序走完,我就是拆!不應讓少數人影響眾人居住品質。」有公權力的協助代為拆除釘子戶,民間的都更開發就顯得更有底氣,不用再常常深陷泥沼,更能勇往直前,可說是台灣都更2.0的重大突破。

四.從政府到民間的全面參與:

目前台灣中央及地方政府不但都設立專責機構推動危老都更之外,台灣各縣市政府更是不遺餘力的培養與政府協力的專業都更推動師,其中以臺北市政府培訓的危老重建推動師數量最多,高達上萬,而新北市的都市更新推動師的訓練則最為齊備,考核也最為嚴格。須完整參加危老重建推動人員,都市更新推動人員、多元重建整建維護推動人員和自主更新推動人員等四大課程,每課程24小時的培訓,每課程並需通過八十分的考核。故其都市更新師的素質堪稱台灣最優,由於考核嚴格,故至今得到新北市政府認證的都市更新推動師全國僅有三百多位菁英,堪稱萬中選一,且都由新北市政府辦理正式的授證典禮。

張采明表示,她的都市更新推動師的授證即由新北市政府都市更新處處長張壽文在新北市政府的會議室親自授證,顯現其對都更專業的看重。而在侯市長帶頭衝鋒和新北市副市長及新北市各局處及都市更新推動師的全力支援的情況下,新北市自2019年3月成立新北市都更推動辦公室,截至2020年7月16日,已辦理都更三箭462場說明會,參與人數已逾18000人,已顯現出全民參與的熱潮。故新北市與臺北市同列目前全台危老都更推廣的模範城市。

都更2.0成果豐碩

張采明表示,就目前都更2.0的實施成果來看是豐碩的。這一切可從營建署的統計數字得知,就簡單快速的危老重建方案來看,2018年每月平均為11件,2019年每月平均為36件,是2018年的3倍多,而2020年統計至4月底每月平均112件,又是2019年的3倍多,其中2020年4月的單月申請量更暴增到260件。顯現台灣民眾對危老重建的申請是成等比級數的發展。這是因為危老重建的申請不限制基地的面積=且最多可以給予30%的容積獎勵=再加上最多10%的時程獎勵,故呈現爆炸性的成長。而2018年危老重建核定72件,2019年314件,2020年1月到7月更已來到485件;危老3年累計超過800案,更已超越台灣都更20多年來的成績。

而都更方面,過去台灣都市更新施行20多年來,截至2017年共核定658案,等於每年平均核定約40件,進度緩慢;尤其發生「文林苑」事件的2012年,都更核定數創新低,僅有34件,而自都更2.0實施後,2019年都更申請件數達102案,是都更條例實施20年以來單一年度申請件數最高,比起往年有2倍多的成長,更是首度突破百件申請。而西元2019年到2020年的連續兩年,都更危老核定件數皆超過千件;2020年到現在最新統計共1764件,是10年前295件的6倍。

全民參與都更2.0 再造台灣天際線

而這一切都顯示事在人為,只要台灣全民參與都更2.0,都更重建不再是遙不可及的事。據內政部不動產資訊平臺統計,2020年台灣平均屋齡來到30年;截至2020第一季新北市老屋戶數最多,有72萬戶;臺北市有62萬戶;高雄市也有53萬戶;其中臺北市的老屋比率更高達69%,平均屋齡達到34.54年;新北市的老屋占比也有44.6%。且每年台灣新增約13萬戶的30年老屋,現今每年一二千件的都更效率仍遠不及新增老屋的速度。而2020年9月初甚至有韓國的旅客針對台灣的市容給出貧民窟的評價,而引起網路熱議,其雖言過其實,有誇大之嫌,但台灣絕大數的社區過於老舊,卻是不爭的事實。

台灣都更2.0的革命實尚未成功,仍待政府、民間與所有的都更推動師及專業人士的群策群力,大力推進,展現都更十倍速的效率,張采明進一步提出針對海砂屋、災損或急需立即改建的社區,台灣亦可效法大陸地區先安置後拆遷的作法,如此可大幅縮短原始地主另覓住處的時間,並迅速的完成社區的拆遷改建。如此可兼顧人道、效率和安全等需求,並大刀闊斧的對台灣的老舊社區進行新的改造,如此才能再造台灣的天際線和國際形象,展現台灣最現代化和美麗的都市風景線。

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